​取材日　2024年3月16日

吉田運送：本日はお忙しい中、お時間を頂戴しありがとうございます。スペシャルコンテンツとしてお届けしています、連続インタビュー企画。第三回はシービーアールイー株式会社（CBRE）の奥村さん、田澤さんにお話を伺います。まずは簡単な自己紹介をお願いいたします。

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奥村さん：CBREグループは、世界で100カ国以上、拠点でいうと500拠点以上のネットワークを持っているグローバル企業で、シービーアールイー株式会社（以下、CBRE）は日本法人になります。不動産のサービスプロバイダーとして、我々が不動産を持つのではなく、不動産を所有している不動産オーナーや投資家の皆様、もしくはそれを借りる一般事業会社の皆様に対して、不動産関連のソリューションをご提供しております。

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吉田運送：土地を有効活用するという意味ではデベロッパーがまずは頭に浮かびますが、そことの違いはなんでしょうか？

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奥村さん：明確な違いは、我々は不動産を持たない所です。弊社が不動産を所有してしまうと、保有する不動産と他社で保有する不動産を比較検討する時に、物件を賃借しようとしている方や物件の購入を検討している方から見た時に、どの物件が本当に一番いいのか判断する際に、偏った見方をしてしまう可能性が出てきてしまいます。
CBREは、客観的な視点から、クライアントの立場に立って、クライアント利益の最大化に繋がるサービスをご提供していくというのが最大の理念になるので、不動産は持たないスタンスになります。そこがデベロッパーとの一番の違いといえます。

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吉田運送：最適かつ的確な不動産ソリューションを中立的な立場でご提供するのが強みなわけですね。奥村さんと田澤さんが所属するロジスティクス部署について詳しくお聞かせいただけますか？

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田澤さん：インダストリアル & ロジスティック部門では、物流施設の「賃貸仲介」や「売買仲介」を中心にサービスを展開しています。その他には、物流施設の開発・建替・改修・移転等のプロジェクトをリードする「プロジェクトマネジメント」も専門部署と連携してサポートしています。

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奥村さん：建物を建設する時に、プロジェクトのスケジュールやコストをしっかり管理しないといけません。そのようなプロジェクトをクライアントに代わり、弊社側でマネジメントさせていただくサービスになります。スケジュールについては、工期が遅れないように進めるとか、建物の品質を落とさないように建設するには、品質基準を監視する必要があります。例えば、本社の移転では、設定した期日までにしっかりと移転を完了するために、移転計画の策定から始まり、移転先の選定、予算管理、スケジュールの設定、各種契約の手配など、多岐にわたる業務を進めるためにしっかりと「プロジェクトマネジメント」しなければいけません。

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吉田運送：なるほど。もし当社が坂東・佐野以外に拠点を増やす計画が出てきた場合には、御社に全てお願いできるということでしょうか？

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奥村さん：はい。関連する部門と連携して、御社の新たな拠点構築を土地の手配から建物の建築まで、総合的なサポートが可能になります。

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田澤さん：近年、物流施設の需要が高まる中で、これまで物流不動産の開発経験がない企業から所有する大きな土地を活用して物流施設を建設し、不動産オーナーになりたいというご相談が増えています。このようなご相談を受け、弊社では、物流の建設プランを策定し、ゼネコンとの調整を行った上で、開発プロジェクトをサポートしています。
また、我々の部署では、物流施設に関するテナント情報に関するデータを豊富に保有しておりますので、これらを活用してテナントリーシングのお手伝いをしたり、さらに、開発している施設が完成した後には、施設の管理も行うことで、包括的なサービスを展開しています。

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吉田運送：なるほど。物流施設開発の経験が全くない企業のために包括的に開発をサポートしているということですが、その他に、遊休地の有効活用に困っている企業などから有効活用についての提案の依頼もあるのでしょうか？

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奥村さん：はい、ございます。わかりやすい例を挙げると、
●「売却」するのがいいのか？ そのまま「保有」しておくのがいいのか？ 
●「保有」する場合には、どのような不動産のアセットタイプが、収益が長期にわたって安定する事業として成立するのか？
●開発する場合に、期間とコストはどれぐらいかかるのか？
といったご相談になります。これらのご質問に一つひとつ丁寧に回答する中で、クライアントにあった最適なソリューションをご提案します。先ほども少し触れましたが、開発施設が完成したタイミングで、施設管理の面からサポートできますし、自社使用ではなく、賃貸向けに開発施設であれば、テナントリーシングのお手伝いもいたします。

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吉田運送：当社は北関東の茨城と栃木に拠点を持っています。北関東で何か事例があれば教えていただけますか？

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奥村さん：大型の物流施設が圏央道エリアを中心に増えてきているのが重要なポイントかと思います。また、大きな土地がそこにあるということもありますし、周辺のエリアには、昔から工場が集積しています。高速道路も発達していて、交通の便がいい。茨城エリアだけみても、2023年の大型物流施設の延床面積は14万坪になり、現在も増加傾向にあります。

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吉田運送：以前は北関東エリアの大型物流施設の伸びはあまり顕著ではなかったのでしょうか？

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奥村さん：そもそも、日本での大型物流施設の開発は2003年ごろに始まり、まだ20年ほどの歴史しかありません。2019年ごろから供給が急速に増加し、茨城では2014年に新規供給で1万1000坪が供給されました。

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吉田運送：大型物流施設が増えているのは全国的な傾向なのでしょうか？

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田澤さん：はい。関西や東北エリアもそうです。供給数が増え需要もあって、首都圏エリアより動きが少し活発かもしれません。

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吉田運送：東北だとどのあたりが特に活発ですか？

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奥村さん：宮城県や岩手県のあたりは増えています。

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吉田運送：円安の影響もあり製造拠点が国内に戻ってくる可能性など、土地活用のあり方が今後また変わってくるのでしょうか？
 
奥村さん：最近の戦争も含めて、海外で有事の際、供給網が断たれてしまうということがありました。改めて国内にしっかりと一定の在庫を持たないといけないという意識は高まったと思います。そういった意味で、地政学リスクに伴うサプライチェーンの見直しの影響なども考慮すると、工場が集積するエリアに近い物流施設は一定の需要は続くだろうと考えています。

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吉田運送：さらに2024年問題も絡んできますね。

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奥村さん：おっしゃる通りになります。多くの企業に効率的な物流網をしっかりと構築しないといけないという強い危機感はあります。

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吉田運送：当社としては、それに加え、東北地との物流の中継的な需要もこれからさらに伸びるとみています。
当社の発想として、港があると倉庫ができるっていう構図が頭にあります。港にモノが集まって、労働者が集まって、繁華街ができて街になる。神戸も横浜もそのような形で発展してきました。今回の連続インタビュー企画は、当社の各拠点を「ドライポート」への改称と、それに伴う機能アップを記念してなのですが、ただの倉庫ではない、物流の要としての陸の港を広めていきたいという思いもあります。本日はありがとうございました。